Ein Quadratmeter kostet im Durchschnitt 4.200 US$ / Bauwirtschaft sucht jetzt in den Regionen geeignete Grundstücke

Moskau (bfai) - Russlands Hauptstadt hat ein Rekordjahr bei den Preisen für Wohnimmobilien hinter sich. Selbst sanierungsbedürftige Quartiere in maroden Plattenbauten erzielten Höchstsummen, weil die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Für 2007 rechnen Marktbeobachter mit einer Verlangsamung des Preisanstiegs. Auf die Bauwirtschaft dürfte das aber keine Auswirkungen haben, denn ihre Erstellungskosten liegen immer noch weit unter den Verkaufserlösen. Außerdem suchen die Bauentwickler in den Regionen nach neuen Einsatzfeldern.

Der Preisanstieg für Moskaus Wohnimmobilien 2006 raubte selbst Branchenkennern den Atem. Nach Berechnungen des Immobilienportals IRN.ru legten die Quadratmeterpreise zwischen Dezember 2005 und Dezember 2006 durchschnittlich um 88% zu und erreichten ein Niveau von 4.193 US$ (Vorjahr: 2.232 US$). Bei den preiswerten Quartieren der Economy-Klasse lagen die Zuwächse sogar bei bis zu 150%. Damit gehört der Wohnraum in Moskau nun zum teuersten weltweit.

Grund für die Preisrallye ist der Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt, meinen Immobilienmakler. Trotz Baubooms in Moskau kann das Angebot den Bedarf nicht decken. Zudem täuscht die große Zahl der Kräne über Russlands Hauptstadt darüber hinweg, dass der Wohnungsbau stagniert. Laut Statistikbehörde wurden von Januar bis September 2006 in der Metropole 3,55 Mio. qm Wohnraum fertig gestellt. Das war im Vergleich zur Vorjahresperiode nur ein Plus von 0,1%. Da der Trend zu größeren Quartieren geht, sinkt die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen sogar. Außerdem hat die Stadt Moskau Marktbeobachtern zufolge 2006 mehr Neubauten nach sozialen Gesichtspunkten und nach Wartelisten vergeben. Auf den freien Wohnungsmarkt gelangten daher weniger fertig gestellte Gebäude.

Gleichzeitig spülen die anhaltend hohen Weltmarktpreise für Öl und Gas immer neue Kaufkraft ins Land, die Anlageobjekte sucht. Wohnimmobilien gelten im Vergleich mit russischen Aktien als lukrativer. Vielfach stehen die Apartments nach der Veräußerung als Spekulationsobjekt leer. Ein Mietmarkt entsteht nur langsam, unter anderem weil eine eigene Wohnung den Russen als sicherer Hafen gilt, der auch in wirtschaftlich schlechteren Zeiten eine Sicherheit bietet.

Quelle: IRN.ru

Nach dem dynamischen Jahresverlauf kam der Preisanstieg auf dem Moskauer Wohnungsmarkt Ende 2006 allerdings zum Stillstand. Immobilienagenturen berichten von stagnierenden oder sogar leicht zurückgehenden Preisen. Die Käufer zeigten sich zurückhaltend, während gleichzeitig mehr Objekte zum Verkauf standen. Makler rechnen nun für die ersten Monate 2007 mit einer Preiskorrektur von 5 bis 10% für Wohnungen der untersten Qualitätsklasse. Bei Eliteapartments allerdings werden die Preise weiter steigen. Für das Gesamtjahr werden Zuwächse von durchschnittlich rund 20% erwartet, sodass die Marke von 5.000 US$ je Quadratmeter erreicht werden dürfte.

Für Russlands Baubranche wäre eine Verlangsamung des Preisanstiegs auf dem Wohnungsmarkt kein Drama. Die Baukosten in Moskau liegen weit unter den Verkaufserlösen. Eine Untersuchung der Antimonopolbehörde FAS hatte im Sommer 2006 ergeben, dass die Errichtung eines Quadratmeters Wohnraum in einem Plattenbau umgerechnet zwischen 570 und 1.600 US$, in herkömmlicher oder gemauerter Bauweise zwischen 600 und 3.100 US$ (ohne Grundstückspreise) kostet. Die Baufirmen geben ihre Selbstkosten zwar mit 1.400 bis 2.700 US$/qm (Plattenbau) bzw. 3.800 bis 4.600 US$/qm (herkömmliche Betonbauweise oder gemauert) an. Aber selbst damit erzielt der Wohnungsbau in Moskau immer noch sehr hohe Renditen, auch wenn die Preise 2007 stagnieren oder nur langsam steigen sollten. Eine Abschwächung der Baudynamik ist also nicht zu erwarten.

Allerdings wird die Suche nach geeigneten und bezahlbaren Grundstücken in Moskau immer schwieriger. Die Bauinvestoren drängen daher ins Umland der Hauptstadt und in entfernte Regionen. Nach Medienberichten wollen Moskauer Developer 2007 rund 1 Mio. Quadratmeter Wohn- und Geschäftsräume in anderen russischen Städten errichten. Doch auch außerhalb der Metropole steigen die Preise. Nach Angaben der Makleragentur Miel-Nedwischimosti haben sich Eigentumswohnungen in der Moskauer Oblast von Januar bis November 2006 um 126% verteuert.

Angesichts der hohen Preise auf dem Moskauer Wohnungsmarkt beobachten Makler eine steigende Nachfrage der Russen nach Auslandsimmobilien. Schon jetzt kostet ein Apartment an der französischen Mittelmeerküste weniger als eine Einraumwohnung in einem maroden Wohnblock aus der Chruschtschow-Zeit.

Nicht zuletzt aufgrund der Preisexplosion verpufft das Regierungsprogramm "Erschwinglicher Wohnraum" vor allem in Moskau nahezu wirkungslos. Die Spanne zwischen den Wohnungspreisen und den Durchschnittseinkommen wird immer größer. Das wichtigste Instrument - günstige Hypothekenkredite für breite Bevölkerungsschichten - greift bislang nicht. Die Bankenstatistiken zeigen, das nur besser verdienende Russen darauf zurückgreifen können. Wegen der hohen Anschaffungspreise für Wohnungen muss ein Antragsteller in Moskau inzwischen mindestens 3.000 US$ im Monat verdienen, um für die Hypothekenbanken als Kunde in Frage zu kommen, berichten russischen Zeitungen. Das ist für die Mehrheit der Bevölkerung immer noch zu viel, um sich die eigenen vier Wände leisten zu können. (S.Z.)