Wohnungsbau in Russland gewinnt an Dynamik

Starker Zuwachs bei privaten Bauvorhaben / Hoher Sanierungsbedarf

Moskau (bfai) - In Russland war die Baubranche 2007 wieder einer der Konjunkturmotoren. Der Wohnungsbau gewann erheblich an Dynamik. Besonders schnell entwickelt sich der private Wohnungsbau. Dennoch bedarf es noch gewaltiger Anstrengungen, um den zukünftigen Bedarf an neuem Wohnraum zu decken. Nach Schätzungen der Regierung muss rund die Hälfte des gesamten Bestandes saniert werden. Für deutsche Unternehmen bestehen gute Auftragschancen insbesondere beim Innenausbau luxuriöser Privathäuser.

Während das Bruttoinlandsprodukt Russlands 2007 um 7,6% zulegte, stieg das Volumen der Bauleistungen bis Ende November um 22,4% auf 2.824 Mrd. Rubel an (rund 112 Mrd. US$) (Vorjahreszeitraum: +14,2%).

Der Wohnungsbau gewann im 1. Halbjahr 2007 deutlich an Dynamik. Laut amtlicher Statistik wurden in diesem Zeitraum 231.200 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 21,2 Mio. Quadratmetern übergeben. Das waren 35% mehr Wohnraum als im Vorjahreshalbjahr. Die stärksten Zuwächse gab es in den Regionen Wologda, Woronesch, Tatarstan, Nischnij Nowgorod, Uljanowsk und Altajskij Kraj, wo sich das Bauvolumen im 1. Halbjahr 2007 mehr als verdoppelte. Jeweils 11% des gesamten Wohnungsbaus entfielen auf die Hauptstadt und den Moskauer Oblast.

Die Stadt Moskau will 2008 ihre Anstrengungen im sozialen Wohnungsbau erhöhen. Dafür fließen 2008 und 2009 über 100 Mrd. Rubel aus dem kommunalen Haushalt. Mit den Mitteln sollen 1,5 Mio. (2008) beziehungsweise 2,5 Mio. (2009) Quadratmeter neuer Wohnraum entstehen. Die Baukosten für die zum großen Teil noch in Plattenbauweise errichteten Gebäude liegen laut Branchenkennern bei 19.000 bis 30.000 Rubel je Quadratmeter.

Besonders schnell entwickelt sich in Russland der private Wohnungsbau. Mit eigenen Mitteln oder mit Hilfe von Krediten errichteten russische Häuslebauer im 1. Halbjahr 2007 rund 72.900 Wohngebäude, ein Plus von 39,4% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Besonders in ärmeren Regionen wie den Kaukasusrepubliken oder Burjatien, Marij El und Adygeja dominiert der individuelle Wohnungsbau.

Für das Gesamtjahr 2007 rechnete die staatliche Baubehörde mit einem Fertigstellungsvolumen von über 60 Mio. Quadratmeter Wohnraum. Das wäre ein deutlicher Zuwachs gegenüber den Vorjahren (2005: 43,6 Mio. Quadratmeter, 2006: 50,2 Mio. Quadratmeter). Das Nationale Projekt "Erschwinglicher und komfortabler Wohnraum" sieht bis 2010 die Fertigstellung von jährlich 80 Mio. Quadratmeter Wohnfläche vor. Jede dritte russische Familie soll sich dann eine eigene Wohnung leisten können.

Präsident Putin hatte in seiner Rede zur Lage der Nation im April 2007 jedoch betont, dieses Volumen entspreche nicht den Bedürfnissen des Landes. Mittelfristig brauche Russland jährlich einen Zuwachs von mindestens 100 Mio. bis 130 Mio. Quadratmeter Wohnraum. Kritik äußerte der Präsident am Zustand der Wohngebäude im Land. Die Hälfte des gesamten Bestandes von 3 Mrd. Quadratmeter müsse saniert werden. Etwa 100 Mio. Quadratmeter Wohnfläche seien abbruchreif.

Bis heute kommt die Modernisierung der Plattenbauten in Russland nicht in Gang. Auf Drängen der Regierung sollen sich die einzelnen Wohnungseigentümer nun effektiver zusammenschließen und für den Erhalt des Gesamtgebäudes Sorge tragen. Dafür wird ein "Fonds zur Unterstützung der Reform der kommunalen Wohnungsverwaltung" gegründet. Er speist sich vor allem aus einem Staatszuschuss von 240 Mrd. Rubel (rund 7 Mrd. Euro). Mit den Geldern soll in den kommenden drei Jahren die Umsiedlung der Bewohner baufälliger Häuser sowie die Sanierung von Plattenbauten finanziert werden. Um die Mittel können sich die Genossenschaften der Wohnungseigentümer bewerben.

Der Chef der Baubehörde Rosstroj, Sergej Kruglik, rechnete bis Jahresende 2007 mit einem Preisanstieg für Wohnimmobilien lediglich auf dem Niveau der allgemeinen Inflation (rund 10%). Auch 2008 werden die Wohnungspreise nach seiner Ansicht kaum über diese Marke hinaus ansteigen.

Nachdem die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten Jahren vor allem durch Hochhäuser befriedigt wurde, setzt die Regierung nun auch auf kleinteiligere Lösungen. Innerhalb des Wohnungsbauprogramms wurde ein Sonderprojekt für Eigenheimbau und kleinere Mehrfamilienhäuser angeschoben. Im Umland von Moskau und anderen Millionenstädten boomt der Bau von Eigenheimsiedlungen schon lange. Deutsche Unternehmen profitieren dabei vor allem über Aufträge für den Innenausbau der teilweise sehr luxuriösen Villen.

Quellen: Russische Zeitungsberichte, Firmenangaben, bfai-Recherchen

Die Hypothekenfinanzierung erlebt dank des Wohnungsbaubooms weiter einen Aufschwung. Nach Angaben der russischen Zentralbank stieg das Kreditvolumen im 1. Halbjahr 2007 um 60% auf 203 Mrd. Rubel (7,8 Mrd. US$). Für das Gesamtjahr rechnet das Finanzinstitut mit deutlich mehr als den ursprünglich prognostizierten 300 Mrd. Rubel (Volumen der neu ausgegeben Hypothekenkredite 2006: 240 Mrd. Rubel).

Nachdem die Zinssätze für Hypothekenkredite auf Rubelbasis zur Jahresmitte 2007 bei einigen Banken erstmals unter 10% gesunken waren, kam es im Zuge der Finanzkrise in den USA im August wieder zu einem leichten Ansteigen der Sätze. Dennoch rechnet die Agentur für Hypothekenfinanzierung von Wohnraum (AIZhK) damit, dass sich die Hypothekenzinsen für Rubel-Kredite 2008 bei rund 10% einpendeln werden, 2010 sollen die Sätze dann 8% erreichen.

Nach Schätzungen der AIZhK haben 2007 rund 400.000 Familien in Russland Hypothekenkredite genutzt, um Wohneigentum zu erwerben. Bis 2010 soll die Zahl auf 1 Million steigen. Das Marktvolumen werde dann rund 415 Mrd. Rubel betragen.

Zu beobachten ist eine Verlängerung der gewährten Laufzeiten. Lag die durchschnittliche, vereinbarte Tilgungsdauer per 1.1.07 noch bei 182 Monaten (durchschnittlicher Zinssatz für Rubel-Kredite: 14%), so stieg sie per 1.7.07 auf 196 Monate (Zinssatz: 13%). Ein Drittel aller ausgegebenen Hypothekenkredite laufen auf ausländischer Valutabasis, Tendenz fallend.

Große Hoffnungen verbindet die Baubranche mit der Ausrichtung der Olympischen Winterspiele 2014 in Sotschi. Allein das offizielle Entwicklungsprogramm für die Stadt sieht bis dahin öffentliche und private Investitionen von umgerechnet 12 Mrd. US$ vor. Im Sog dieses Großereignisses kündigen sich weitere Vorhaben an, weil offenbar viele Investoren der Region am Schwarzen Meer auch nach den Spielen eine große Zukunft zutrauen. So plant die Swiss Realty Group im Badeort Gelendschik für 1 Mrd. US$ einen Tourismuskomplex aus Hotels und Wohnungen. In der Hafenstadt Noworossijsk will die PIK-Holding bis 2014 für 1 Mrd. US$ rund 800.000 Quadratmeter Wohnraum errichten. Die bfai hält ein Merkblatt mit Kontaktadressen für deutsche Unternehmen bereit und wird laufend über Projekte rund um Olypmia-2014 in Sotschi berichten (Kontakt: Frau Wolf, Tel.: 0221/2057-214, E-Mail: wolf@bfai.de).

Für Aufregung in der Baubranche sorgte im Frühjahr 2007 der Einstieg des russischen Oligarchen Oleg Deripaska (Aluminium, Maschinenbau, Immobilien) bei der österreichischen Bauholding Strabag SE mit 30%. Außerdem hat sich der Industrielle mit 9,9% bei der deutschen Hochtief beteiligt. Damit verschmilzt Europas Bauindustrie noch enger mit dem russischen Markt. Für Strabag bedeutet der neue Großaktionär mit seinem Beziehungsgeflecht vor Ort die Chance auf zusätzliche lukrative Aufträge. Besonders aktiv ist Deripaska mit seiner Holding Basic Element bei den Olympiabauten in Sotschi (Flughafen, Hotels, Wohnungen) sowie beim Infrastrukturbau in ganz Russland. Gemeinsam wollen sich Strabag und Basic Element unter anderem um Großprojekte wie einen Tunnelbau und eine Ortsumgehung in Sankt Petersburg bewerben.

Anfang 2007 waren in Russland 216.500 Gesellschaften und Einzelunternehmer für Bautätigkeiten, Projektierungs- und ingenieurtechnische Erkundungsarbeiten für die Bauwirtschaft lizenziert. Darunter befanden sich 766 ausländische Firmen.

Ein grundlegendes Problem der Branche ist die schlechte Qualifikation der Arbeitnehmer. Darauf hat die Russische Bau-Union (RSS) Anfang August 2007 erneut hingewiesen. Grund sei vor allem das ineffiziente und schlechte Berufsausbildungssystem. Ausländische Baufirmen, die in Russland tätig seien, verfügten häufig über besser qualifizierte Fachkräfte als einheimische Unternehmen.

Quelle: Rosstat

(S.Z.)