Developer setzen auf westliche Baufirmen und Materialien / Lange Genehmigungsverfahren bei lokalen Behörden / Von Gerit Schulze

Moskau (bfai) - Russlands große Projektentwickler drängen immer stärker in die Regionen. Dabei werden in den nächsten Jahren nicht mehr nur die Millionenstädte im Fokus neuer Bauvorhaben wie Einkaufszentren, Bürokomplexe oder Logistikflächen stehen, sondern zunehmend auch Großstädte zwischen 300.000 und 500.000 Einwohnern. Die wachsende Kaufkraft im Land und die Kapitalkraft der Developer lässt Projekte gedeihen, die noch vor einigen Jahren als undenkbar schienen. (Kontaktanschrift)

"In den Regionen herrscht ein riesiger Bedarf an modernen Immobilien, während es an Angeboten mangelt", bringt es Michail Gets, Vizepräsident für strategische Entwicklung bei Blackwood Real Estate auf den Punkt. Daher fokussiere sich das Interesse der Investoren immer stärker auf Orte außerhalb Moskaus und Sankt Petersburgs. Eine 150.000 qm große Shopping-Mall "Kalinka Malinka" für 150 Mio. US$, wie derzeit zum Beispiel in Krasnodar (700.000 Einwohner) von der ADM Group geplant, wäre noch vor wenigen Jahren als Utopie belächelt worden.

Allerdings seien die Provinzstädte ein völlig anderes Land, betonten Teilnehmer einer Konferenz zum russischen Immobilienmarkt, die Anfang Juni 2007 von Adam Smith Conferences in Moskau veranstaltet wurde. Fast jedes Bauprojekt werde mit zeitlicher Verzögerung fertig gestellt, weil die nötigen Abstimmungen mit der örtlichen Administration sich in die Länge ziehen. Je mehr ein Vorhaben aus dem Rahmen falle, desto schwieriger sei es, Rückhalt bei den Behörden zu bekommen. "Man muss die Beamten in den Rathäusern überzeugen, dass ausgefallene Objekte zur neuen Visitenkarte einer Stadt werden können", sagte ein Marktkenner.

Wichtiges Kriterium für die Standortwahl ist die Bevölkerungsentwicklung. In den meisten russischen Gebieten geht die Einwohnerzahl seit Jahren zurück. Jährlich verzeichnet das Land einen natürlichen Rückgang von etwa einer halben Million Menschen. Dennoch gibt es Regionen mit steigenden Bevölkerungszahlen. Dazu gehören Moskau und Sankt Petersburg mit einem Plus von mehr als 10% zwischen 1990 und 2006. Starke Zuwächse konnten auch die Kaukasusrepubliken und die ölreichen Regionen Chanty-Mansijsk oder Tjumen verzeichnen. Für Projektentwickler interessant sind vor diesem Hintergrund auch die Regionen Krasnodar und Rostow-am-Don sowie der Leningrader und der Kaliningrader Oblast an der Ostsee.

Gerade diese beiden Regionen profitieren obendrein von Regierungsinitiativen, meint Anton Awdejew vom Immobilien-Consultant REIM SMT. So habe die Verlegung des russischen Verfassungsgerichtes von Moskau nach Sankt Petersburg deutliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in der Newa-Metropole. Es entstünden Elitewohnungen und Bürokomplexe, die ohne diesen Standortentscheid nicht auf den Weg gebracht werden würden.

Ein verstärktes Baugeschehen erhofft sich Awdejew ebenso im Umfeld der geplanten Glücksspiel-Sonderzone im Kaliningrader Gebiet. Auch diese würde neue Immobilienprojekte nach sich ziehen.

Dennoch warnt REIM SMT vor einem blinden Investment in Russlands Regionen, denn das Risiko dort sei immer noch höher als in Moskau und Sankt Petersburg. "Es gibt kaum objektive Informationen über die lokalen Märkte, die Infrastrukturanbindung ist häufig schlecht, und vor Ort Fachkräfte für die Betreuung von Projekten zu finden, ist nahezu unmöglich", begründet Awdejew. Unabdingbar sei ein Netz von persönlichen Kontakten in der Region und zur Gebietsadministration.

Für RosEwroDevelopment (RED), das sich unter anderem auf die Entwicklung großer Einkaufszentren mit hohem Freizeitwert spezialisiert hat, sind derzeit die attraktivsten Märkte neben den beiden Metropolen des Landes die Millionenstädte Nischnij Nowgorod, Jekaterinburg, Rostow-am-Don und Ufa. "Doch schon in zwei bis drei Jahren werden die Investoren auch Städte mit 300.000 bis 500.000 Einwohner erschließen", glaubt Iwan Sitnikow, Generaldirektor bei RED.

Nach Angaben von Jones Lang LaSalle wurden 2006 fast 700 Mio. US$ in neue Einzelhandelsobjekte im Land investiert. Allein im 1. Quartal 2007 seien weitere 322 Mio. US$ in diesen Bereich geflossen. Nach Deutschland ist Russland damit bei den Retail-Investitionen der wichtigste Markt in Europa. Der Trend geht zu Shopping-Zentren mit hohem Freizeitwert, wie auf der Moskauer Immobilienkonferenz zu erfahren war. Kino, Eisbahn oder Bowlinganlage sind inzwischen ein Muss bei Großprojekten.

Allerdings machen sich erste Überhitzungstendenzen am Markt bemerkbar, wie Developer Sitnikow am Beispiel Ufa erläuterte. In der baschkirischen Hauptstadt seien bis 2009 über 13 Einkaufszentren mit jeweils 45.000 bis 140.000 qm Fläche geplant. Wenn die Objekte verwirklicht werden, kämen auf 1.000 Einwohner etwa 1.140 qm Handelsflächen. Das sei bereits westeuropäisches Niveau und würde den Markt für Handelsimmobilien in der Region in eine Krise stürzen, fürchtet Sitnikow.

Ähnlich überhitzen könnte sich der Nowosibirsker Markt für Büroimmobilien der A-Kategorie. Dort sollen 2007 und 2008 etwa 300.000 qm übergeben werden, wobei der Bedarf nur bei 130.000 qm liege, so Berechnungen von RosEwroDevelopment. "Natürlich wird sich die Nachfrage dort entwickeln. Aber bisher gehen die Investoren eher auf Verdacht dorthin, ohne genaue Marktdaten zu haben."

Der Boom im Einzelhandel zieht auch einen verstärkten Bedarf an Logistikflächen in Russland nach sich. Alexej Grischko von Ewrasija Logistik schätzt, dass je 1.000 Einwohner rund 500 qm Lagerhallen nötig sind. Bislang ist die Nachfrage in keiner Region zu mehr als einem Viertel gedeckt. Die großen nationalen und internationalen Retailkonzerne erwarten bei ihrer Expansion ins russische Hinterland Logistikhallen nach internationalem Standard. Allein Ewrasija Logistik baut deshalb bis 2010 rund 5 Mio. qm.

Für deutsche Unternehmen bietet der Bauboom in den Regionen große Chancen. Meist entwickeln finanzstarke Moskauer oder internationale Developer die Projekte, und die setzen auf westliche Qualität bei Planung, Architekturentwurf, Bauausführung und Materialien. Schwierig sei es, für Großvorhaben in der Provinz Generalunternehmen zu finden, berichten Marktteilnehmer. Russische Unternehmen scheiden häufig aus, weil sie die Anforderungen der Developer in punkto Preis und Fristen nicht einhalten können. In Sibirien kommen oft chinesische Baufirmen zum Zuge, die dann mit russischen Partnern Joint Venture gründen, in Südrussland sind türkische, aber auch bulgarische, Baukonzerne stark vertreten.

Quelle: RosEwroDevelopment, präsentiert auf der Immobilienkonferenz am 5.4.07 in Moskau

Quelle: Wirtschaftszeitung Kommersant

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(S.Z.)