Dynamischer Wohnungsbau in den Regionen / Gute Chancen für ausländische Anbieter

Moskau (bfai) - Der Wert der in Russland erbrachten Bauleistungen ist 2006 real um 15,7% gestiegen. Für 2007 wird ein neuer Rekord erwartet. Der Bedarf zieht sich durch alle Segmente vom Wohnungs-, Büro- und Handelsimmobilienbau bis hin zu Lagern, Logistikzentren, Industriegebäuden, Verkehrsinfrastruktur sowie Ver- und Entsorgungsleitungen. Da die einheimische Wirtschaft die Baunachfrage nicht allein bewältigen kann, winken ausländischen Zulieferern und Anbietern von Bauleistungen lukrative Aufträge.

Das stürmische Wachstum der russischen Bauwirtschaft führt zu ersten Engpässen bei der Versorgung mit Baustoffen und Baumaterialien. So berichteten Baufirmen aus der Region Nowosibirsk, dass 2006 ein Drittel der benötigten Ziegelsteine und 15% des Zements nicht geliefert werden konnten. Auch die oft zu langsame Erschließung der Grundstücke mit Strom-, Telekom-, Wasser- und Abwasserleitungen hemmt die Entwicklung der Branche.

Strukturdaten zur Bauwirtschaft in Russland

Quelle: Föderaler Dienst für Staatliche Statistik (Rosstat; http://www.gks.ru)

Das Regierungsprogramm "Erschwinglicher und komfortabler Wohnraum" soll den Wohnungsbau auf Touren bringen. Der Staat subventioniert unter anderem Hypothekenkredite und verteilt an bestimmte Berufsgruppen (wie Militärangehörige) Wohnungszertifikate, die zum Erwerb der eigenen vier Wände eingesetzt werden können. Bis 2010 ist die Fertigstellung von jährlich 80 Mio. qm neuen Wohnraums vorgesehen. Davon ist Russland bislang weit entfernt. Laut Statistik wurden 2006 rund 605.000 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 50,2 Mio. qm übergeben (+15% im Vergleich zu 2005). Für 2007 wird ein Wert von 56 Mio. qm angestrebt.

Die Baukosten zur Errichtung von Wohnungen lagen 2006 laut Baubehörde RosStroy bei durchschnittlich 13.700 Rubel (504 US$; Jahresdurchschnittskurs 2006: 1 US$ = 27,2 Rubel) je Quadratmeter. Am teuersten ist der Wohnungsbau in den Regionen Tschukotka (80.000 Rubel), Magadan (36.200 Rubel) sowie im Autonomen Bezirk der Nenzen (34.000 Rubel). In Moskau (26.700 Rubel) lagen die Erstellungskosten deutlich über denen in Sankt Petersburg (16.800 Rubel).

Laut russischer Statistikbehörde wurden 2006 in Moskau 4,8 Mio. qm Wohnraum fertig gestellt (+3,4% gegenüber 2005). Der Wohnungsbau in der Metropole wächst nur schwach, weil Baufirmen an ihre Kapazitätsgrenzen stoßen, Grundstücke knapp werden und die Erschließung der Bauplätze zu langsam vorangeht.

Für ein großes Volumen, aber auch recht geringe Wachstumsraten sorgt Russlands zweitgrößte Stadt Sankt Petersburg. Dort wurden 2006 etwa 2,4 Mio. qm Wohnfläche übergeben. Die Planungen für die nächsten Jahre - 2007: 2,4 Mio. qm, 2008 und 2009: bis zu 2,6 Mio. qm. Die Stadtregierung hofft auf ein Engagement des neu in der Metropole registrierten Konzerns GazpromNeft im Wohnungsbau.

Viel dynamischer entwickelt sich die Erstellung neuer Wohnviertel in den Regionen. Besonders hohe Zuwächse beim Wohnungsbau erzielten 2006 die Regionen Kaliningrad (+88%), Iwanowo (+67%), die Altai-Republik (+59%), Nowosibirsk (+52%), Sachalin (+47%) und Archangelsk (+41%). Allein die Stadt Nowosibirsk plant für die kommenden drei Jahre die Errichtung von 3 Mio. qm zusätzlichen Wohnraum.

Als interessante Marktentwicklung bezeichnen deutsche Unternehmen in Russland den Boom bei Eigenheimen und Blockhäusern im Moskauer Umland. Das jährliche Verkaufsvolumen liegt laut Schätzungen inzwischen bei 8,5 Mrd. US$. Für die nächsten Jahre werden auf dem sogenannten Cottage-Markt Wachstumsraten von mindestens 15% prognostiziert. Die Nachfrage nach Häusern der Economy-Klasse übersteigt das Angebot derzeit um 50%. Neue Siedlungsprojekte im Moskauer Oblast lassen auch den Bedarf an neuen Straßen sowie an Ver- und Entsorgungsleitungen steigen.

Geschäftschancen in Moskau versprechen darüber hinaus die laufenden Abrissarbeiten an den fünfstöckigen "Chruschtschowki", stark verschlissenen Gebäude aus den 50er und 60er Jahren. Bis 2009 werden jährlich 1 Mio. qm zurückgebaut und dafür 17-stöckige Neubauten errichtet. Anschließend ist der Abriss von 9-stöckigen Plattenbauten vorgesehen, die durch Häuser mit 25 Etagen ersetzt werden sollen. Das verlangt zugleich zusätzliche Infrastruktur wie Schulen, Kindergärten oder Parkhäuser.

Nur langsam in Gang kommen in Moskau die Sanierungsarbeiten an den Plattenbauten aus sowjetischer Zeit, was vor allem an den schwierigen Eigentumsverhältnissen liegt (die Wohnungen sind meist privatisiert, Grundstück und Gebäude gehören aber der Kommune). Immerhin wurden nach Angaben der Stadtregierung 2006 rund 370.000 qm Fassaden und 140.000 qm Dachflächen saniert.

Von den 169 Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern in Russland haben 25 Gemeinden neue Generalpläne zum Stadtumbau in Angriff genommen, in 69 Kommunen steht die Verabschiedung solcher Pläne demnächst an. Teilweise sollen ganze Stadtviertel (Mikrorajony) neu entstehen, unter anderem im Moskauer, Swerdlowsker und Brjansker Oblast, in der Republik Tschuwaschien und bei Stawropol. Besonders bemerkenswert sind die Vorhaben Kudrowo und Bolschoje Domodedowo.

Nach Schätzungen von Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko wurden 2006 in Russland rund 4 Mrd. US$ in den Bau von Büro-, Lager- und Handelsflächen investiert (2005: 1,5 Mrd. US$). Davon entfielen 44% auf Einkaufszentren, 34% auf den Office-Bereich, 12% auf Logistikbauten und 10% auf Hotels. Die Experten erwarten noch mindestens fünf Jahre eine Fortsetzung des Booms. Bis 2010 könnten die jährlichen Investitionen in Gewerbebauten auf 10 Mrd. US$ hochschnellen.

Im Gewerbebau dominiert die Errichtung neuer Handelszentren. Beliebtestes Format sind dabei große Shopping Malls mit 30.000 bis 80.000 qm und einem Hypermarkt als Ankermieter. Das Wachstum des russischen Einzelhandels lag 2006 mit real 13% weit über dem Wachstum der Gesamtwirtschaft. Größter Markt bleibt Moskau, wo 2006 rund 1 Mio. qm neuer Handelsflächen entstanden sind.

Der Markt wird auch in den nächsten Jahren stürmisch wachsen, neue Einkaufszentren schießen im ganzen Land wie Pilze aus dem Boden. Da der Einzelhandel in Russland bevorzugte Branche ausländischer Investoren ist, strömt entsprechend viel Kapital in den Sektor, was die Entwicklung deutlich beschleunigt. Zwar wird der Drang in die Regionen durch administrative Hürden (verzögerte Baugenehmigungen, Gegenwehr lokaler Händler) und durch erschwerte Grundstückserschließungen (Strom, Telekommunikation) erschwert. Doch allein in Sankt Petersburg sollen 2007 rund 850.000 qm neue Handelsflächen entstehen.

Ikea, Metro, Obi, Ramstore oder Auchan treiben die regionale Expansion voran. Wal-Mart oder Carrefour stehen kurz vor einem Markteintritt in Russland. Ebenso hegen russische Unternehmen ehrgeizige Ausbaupläne und verfügen inzwischen auch über den Zugang zu westlichen Kapitalmärkten. So plant die Marta-Holding bis 2008 die Eröffnung von 200 neuen Grossmart-Märkten mit zwischen 200 und 5.000 qm Fläche.

Nach Angaben von Immobilienmaklern wurden 2006 in Russland mehr als 5 Mio. qm Büroflächen übergeben. Schwerpunkt der Bautätigkeit ist traditionell die Hauptstadt Moskau, auf die ein Fünftel des Volumens entfällt. Hier erreichen die Mietpreise in Kremlnähe inzwischen Rekordwerte von 1.500 US$ pro Quadratmeter und Jahr. Die Stadtverwaltung will den Bau neuer Büroflächen in der City einschränken, um so die Zahl der Berufspendler Richtung Zentrum zu verringern. Immer häufiger entstehen große Bürokomplexe am äußeren Moskauer Autobahnring.

Zwar sollen allein 2007 in Moskau 1 Mio. qm neue Büroimmobilien hinzu kommen. Doch das Angebot an hochwertigen Flächen deckt noch lange nicht die Nachfrage, so dass die Mietpreise weiter steigen werden. Allerdings führt die zunehmende Konkurrenz auf der Anbieterseite dazu, dass neue Services wie ökologische Büros oder Intelligent Offices mit besonders leistungsfähiger IT-Ausstattung immer häufiger Beachtung finden. Auch in den Regionen steigt die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen. Für Sankt Petersburg erwarten Immobilienmakler 2007 den Neubau von 660.000 qm der Klassen A und B.

Mit dem Boom beim Einzelhandel wächst der Bedarf an Logistikzentren. Rund um Moskau und Sankt Petersburg, aber auch an wichtigen regionalen Knotenpunkten wie Nowosibirsk oder Jekaterinburg, entstehen derzeit riesige Lagerkomplexe. Hier ergeben sich wegen des Defizits noch auf Jahre hinaus sehr gute Geschäftsmöglichkeiten. Analysten berichten, dass die für 2007 anstehenden Fertigstellungen im Raum Moskau schon im Herbst 2006 komplett vermietet waren. Die Baukosten für Lager der Klasse A liegen laut Branchenexperten bei rund 800 US$/qm.

Ein Schwerpunkt für die Logistikbranche könnte der geplante, fast 500 km lange Autobahnring rund um Moskau werden, an dem sich mehrere ausländische Anbieter von Logistikdienstleistungen ansiedeln wollen. In Domodedowo südlich von Moskau entsteht der größte Lagerkomplex Europas mit über 1 Mio. qm Fläche. Ein erster Bauabschnitt wird im Sommer 2007 übergeben, das gesamte Projekt könnte 2009 fertig sein (geschätzte Investitionssumme: über 600 Mio. US$). In Sankt Petersburg wird sich 2007 der Bestand an Lagerflächen der Klassen A und B durch die starke Bautätigkeit voraussichtlich auf 1 Mio. qm verdoppeln.

Groß ist der Mangel in anderen Regionen. Laut Consultingagentur Knight Frank gibt es zum Beispiel in Rostow am Don zurzeit nur rund 20.000 qm Lagerhallen der Klassen A und B. Doch allein der heutige Bedarf liege bereits bei 160.000 qm. Abhilfe ist in Sicht: Die National Logistics Company errichtet den Logistikpark "Batajsk" (Projektentwickler: RosEwroDevelopment, Plan: 500.000 qm neue Lagerflächen).

In der sibirischen Metropole Nowosibirsk entsprechen nur 5% aller Lagerflächen dem A-Standard. Laut Analysten braucht die Region fast 1 Mio. qm neuer, moderner Flächen. Moskauer und Sankt Petersburger Unternehmen haben die Marktlücke erkannt: Die Handelsgruppe Eldorado investiert in der Region 125 Mio. US$ in ein neues Logistikzentrum (250.000 qm), Sib-Agrozentr 40 Mio. US$. Multinational Logistics Partnership, das auf die Entwicklung von Logistikobjekten spezialisiert ist, plant ein Lagerprojekt für 100 Mio. US$.

Der Hotelbau gilt als einer der perspektivreichsten Geschäftsfelder für Projektentwickler. Allein in Moskau sollen zwischen 2007 und 2010 über 200 Herbergen mit etwa 90.000 Betten entstehen. In Sankt Petersburg sind 125 Bauprojekte mit einer Gesamtkapazität von fast 11.000 Betten in Planung. Auffallend ist, dass immer mehr internationale Hotelketten nach Russland drängen. Besonders in der Touristenklasse bei 3- und 4-Sterne-Häusern besteht enormer Nachholbedarf.

Die Moskauer Renova-StroiGroup hat Anfang Januar 2007 den Bau von 50 Drei-Sterne-Hotels mit jeweils 200 Zimmern in den Millionenstädten angekündigt und will dafür mehr als 1 Mrd. US$ investieren. Neben Moskau und Sankt Petersburg sind die Schwarzmeerregion um Sotschi und die altrussischen Städte des "Goldenen Rings" Schwerpunkte des Hotelbaus im Land.