Starke Nachfrage nach Wohnraum / Hohe Investitionen in Infrastruktur

Moskau (bfai) - Russlands Bauwirtschaft bleibt auch in den nächsten Jahren auf Wachstumskurs. Auftrieb verspüren nahezu alle Segmente, die bisherigen Renditebringer Wohnungen, Büros und Handelsimmobilien ebenso wie die wachstumsträchtigen Bereiche Industriebau, öffentlicher Bau und Infrastruktur. Die Modernisierung und der Bau von Straßen, Autobahnen, Hochgeschwindigkeitsnetzen im Schienenverkehr, See- und Flughäfen sowie neuen Flussbrücken stehen ganz oben auf der Prioritätenliste staatlicher Stellen.

Laut Föderalem Statistikdienst (Rosstat) kletterte der Wert erbrachter Bauleistungen im 1. Halbjahr 2006 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um 8,3% auf 812,8 Mrd. Rubel (Rbl; etwa 24 Mrd. Euro; 1 Euro = etwa 34,03 Rbl), bis August 2006 um 10,1% auf 1.241,6 Mrd. Rbl. Für das Gesamtjahr rechnen offizielle Stellen mit einem Zuwachs von etwa 10% (2005: +10,5%).

Die meisten Baustellen sind in den zentralen, nord-westlichen und südlichen Landesteilen sowie in den öl- und gasreichen Regionen Westsibiriens zu finden. Mit einer hohen Dynamik bestechen neben den Vorzeigemetropolen Moskau und St. Petersburg unter anderen die Städte Novosibirsk, Rostov am Don, Nischnij Novgorod, Volgograd, Krasnodar, Lipezk, Saratov und Tscheljabinsk.

Russlands Wohnungsbau weist weiterhin ansehnliche Wachstumsraten auf. Über 96% der in der ersten Jahreshälfte 2006 fertig gestellten Gebäude dienten laut Rosstat Wohnzwecken. Insgesamt wurden in diesem Zeitraum 171.300 neue Wohnungen mit einer Fläche von rund 15,7 Mio. qm (gegenüber der entsprechenden Vorjahresperiode: +9,8%) errichtet. Über 47% davon (circa 7,5 Mio. qm) finanzierte die Bevölkerung auf eigene Rechnung beziehungsweise mit Hilfe von Krediten.

Bis Ende August 2006 stieg die Zahl neuer Wohnungen auf 228.000, deren Fläche auf insgesamt 20,8 Mio. qm. Im Durchschnitt des Gesamtjahres rechnen staatliche Stellen mit einem Fertigstellungsvolumen von 49 Mio. bis 50 Mio. qm (2005: 43,6 Mio. qm). Dies liegt jedoch noch immer deutlich unter den Vorgaben des nationalen Projekts "Erschwinglicher und komfortabler Wohnraum", das bis 2010 neue Wohnflächen von bis zu 80 Mio. qm jährlich vorsieht. Die Sanierung von Wohngebäuden kann die durch den Neubau offen gelassenen Lücken nicht schließen, zumal die Modernisierungswelle bei kommunalen Wohnungen aufgrund der ungeklärten Rechtslage noch nicht einmal richtig begonnen hat.

Nahezu alle russischen Regionen und Kommunen haben sich die Stimulierung des Wohnungsbaus auf ihre Fahnen geschrieben, erreichen jedoch höchst unterschiedliche Ergebnisse. Erfolge vermelden vor allem die wirtschaftlichen Ballungszentren und die Tourismusstandorte. In 57 Körperschaften hat der Wohnungsbau in den ersten sechs Monaten 2006 im Vergleich zum Vorjahr zugelegt.

In Moskau wurden in den ersten acht Monaten 2006 nach Auskunft der Stadtregierung über 3 Mio. qm Wohnraum errichtet - fast 65% des Jahresziels, jedoch nur geringfügig mehr als 2005. Bis Ende 2006 sollen noch etwa 575.000 qm hinzukommen.

Nachdem der Wohnungsbau in St. Petersburg in jüngster Zeit ins Straucheln gekommen ist, wird ihm ab 2007 wieder stärkerer Auftrieb vorhergesagt. Nach Aussage offizieller Stellen steht nach dem Jahreswechsel die Übergabe einiger großer Projekte an, die das Angebot an Wohnraum spürbar erhöhen werden. Etwa 12 Mio. qm Wohnfläche befinden sich derzeit in verschiedenen Realisierungsphasen. Für 2007 ist die Fertigstellung von 2,3 Mio. bis 2,4 Mio. qm angekündigt.

Der Wohnungsbau im Umland der beiden wichtigsten Metropolen weist zurzeit gegensätzliche Tendenzen auf: Im Moskauer Gebiet kletterte das Neubauvolumen im 1. Halbjahr 2006 um 15%, in der Leningrader Region gab es einen Rückgang um fast 12%. In der Region rund um St. Petersburg sollen bis 2010 etwa 1,5 Mio. qm Wohnflächen hinzukommen.

Das Neubauvolumen könnte wesentlich höher ausfallen, wenn der Grundstückserwerb einfacher wäre und spekulative Preistreiberei nicht Nachfragepotenzial entziehen würde. Als hinderlich erweist sich auch, dass viele Kommunen keine durchdachten Pläne zur Stadtentwicklung haben. Auch die nach oben drehende Preisspirale ist für den Wohnungsbau letztlich eine Wachstumsbremse. Insbesondere in den Metropolen hat sich eine Spekulationsblase gebildet, die die ohnehin hohen Verkaufs- und Mietpreise weiter nach oben treibt.

Zwar finden luxuriöse Wohnpaläste speziell in Moskau weiterhin reißenden Absatz. Die Mehrheit der russischen Bürger ist indes auf erschwinglichen Massenwohnungsbau angewiesen. Neubauwohnungen bewegen sich jedoch selbst in den unteren Segmenten auf einem Preisniveau, das für viele Durchschnittsbürger unerschwinglich ist. So sind die Wohnungspreise in den Millionenstädten in der ersten Jahreshälfte 2006 im Durchschnitt um 30% gestiegen. Staatliche Maßnahmen haben dieser Preistreiberei bislang nichts Wirkungsvolles entgegenzusetzen.

Auch Hypothekenfinanzierungen können nicht das Mehr an Kaufkraft bewirken, das die Preissteigerungen erfordern. Dennoch zeigen die staatlichen Fördermaßnahmen (zum Beispiel Gründung einer koordinierenden Agentur, Subventionierung von Kreditzinsen) erste positive Effekte: Das Volumen vergebener Hypothekenkredite steigt, und auch in den Regionen wird dieses Instrument zunehmend genutzt. Bislang steuert hypothekenfinanzierter Immobilienerwerb lediglich 5% zum Marktvolumen bei. Durch schrittweise Verbesserung der Konditionen rechnen Experten in den nächsten Jahren mit einem wesentlich größeren Umfang an Hypothekenfinanzierungen.

Für die nächsten Jahre ist in ganz Russland die Errichtung vieler neuer Hotels vorgesehen. Dringend benötigt werden vor allem Herbergen der Touristenklasse. In den Regionen entstehen bereits zahlreiche Mini- und Mittelklasse-Hotels. Die Moskauer Stadtregierung setzt zum großen Teil noch auf Luxushotels, hat aber auch ein Programm aufgelegt, mit dem sie dem Mangel an erschwinglichen Unterkünften beikommen will. Allein für den Zentralen Bezirk der Vorzeigemetropole sind bis 2010 bis zu 100 neue Herbergen mit insgesamt 30.000 Betten angekündigt. Erforderlich sind in der Hauptstadt nach Schätzungen von Experten insgesamt noch mindestens 240.000 bis 300.000 Hotelplätze.

Die Modernisierung und der Bau von Straßen, Autobahnen, Hochgeschwindigkeitsnetzen im Schienenverkehr, See- und Flughäfen sowie neuen Flussbrücken stehen ganz oben auf der Prioritätenliste staatlicher Stellen. Zur Realisierung entsprechender Projekte und Programme hat Russland durch sprudelnde Erlöse aus dem Ölexport mittlerweile genügend Geld. Für wichtige Zukunftsinvestitionen wurde ein Investitionsfonds gebildet. Infrastrukturprojekte - wie zum Beispiel Mautschnellstraßen, Autobahnbau und Regionalentwicklung - gelten als sichere Kandidaten für eine Co-Finanzierung aus diesem Fonds.

*) umgerechnet zum Durchschnittskurs der jeweiligen Periode:

2004: 1 US$ = 28,81697 Rbl; 2005: 1 US$ = 28,29327 Rbl; 1. Halbjahr 2006: 1 US$ = 27,68474 Rbl

Quelle: Föderaler Dienst für Staatliche Statistik (Rosstat; http://www.gks.ru)