Hoher Bedarf an Büroraum / Gute Perspektive für Industriebau

Moskau (bfai) - Der Bau von Gewerbeimmobilien in Russland boomt. Ein großer Teil der Investitionen wird nach wie vor in Moskau getätigt. Handelsobjekte ziehen derzeit landesweit die meisten in- und ausländischen Investitionen im Bereich der Gewerbeimmobilien an. Auch der Bürosektor bleibt ein begehrtes Anlageziel. Der Industriebau gehört zu den Segmenten, in denen ein Boom noch bevorsteht. Im Zeichen der günstigen Gesamtkonjunktur legen die Investitionen in- und ausländischer Unternehmen in ihre Kapazitäten weiter zu.

Trotz erster Sättigungstendenzen verspricht die Errichtung von Büro- und Handelsobjekten in und um Moskau weiterhin beachtliche Gewinne. Die Nachfrage nach anspruchsvollen Gewerbeflächen übertrifft noch immer deutlich das verfügbare Angebot. Den Eifer der Investoren schmälert auch nicht die Tatsache, dass das Bauen in Russlands Boomtown erheblich teurer ist als in anderen Landesteilen, denn hier können Renditen wie in keiner anderen russischen Region erzielt werden. Hinsichtlich der Gewerbemieten reiht sich Moskau in die Liga der teuersten Metropolen der Welt ein. Auch die Verkaufspreise steigen stetig. Die Margen könnten jedoch durch die angekündigte Verteuerung der Pachtgebühren in Zukunft schmelzen.

Mittlerweile widmen sich immer mehr Firmen, die sich bisher auf den Wohnungsbau spezialisiert haben der Errichtung von Wirtschaftsbauten. Im Gegensatz zum Wohnungsbau gewährt dieses Segment gegenwärtig mehr Berechenbarkeit, stabil wachsende Mietsätze und niedrige Leerstandsraten.

*) Januar bis August 2006

Quelle: Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko

*) vorläufige Schätzung

Quelle: Schätzungen von Prime City Properties

Die Zahl der fertig gestellten Büros hat in den letzten Jahren in Moskau stetig zugelegt. Nach Schätzungen von Analysten sind in der Hauptstadt im 1. Halbjahr 2006 etwa 300.000 qm an Büroflächen der A- und B-Kategorien hinzugekommen (neu errichtet beziehungsweise rekonstruiert, davon 70% A-Flächen). Für die zweite Jahreshälfte wird mit weiteren 700.000 qm gerechnet, so dass der Gesamtbestand an hochwertigen Büros Ende 2006 bei etwa 5,4 Mio. qm liegen dürfte. Bis zu 4 Mio. qm davon entfallen auf B-, bis zu 1,4 Mio. qm auf A-Flächen.

*) Prognose, bis 2010 dürften darüber hinaus noch etwa 1,8 Mio. qm hinzukommen, deren Fertigstellung noch nicht genau datiert ist

Quelle: Astera-Group

Bisher haben sich Investoren in Moskau vor allem auf teure A-Flächen gestürzt, die ihnen hohe und schnelle Gewinne (Amortisationsfrist durchschnittlich zwei bis drei Jahre) bescheren. Längerfristig wird sich die Bautätigkeit jedoch auf qualitativ akzeptable, preiswertere Büros verlagern. An guten Objekten der C-Klasse besteht ein gewaltiger, bis dato kaum gedeckter Bedarf. Nach Meinung von Experten zieht dieses Segment zunehmend internationale Investoren und Projektentwickler an, während sich russische Bauherren solange wie möglich auf Premiumobjekte konzentrieren werden.

Auch in Russlands Regionen schießen neue Businesszentren und Bürokomplexe aus dem Boden. Das Angebot an A- und anspruchsvollen B-Flächen ist in den meisten Großstädten denkbar knapp, die Nachfrage nach Qualitätsimmobilien nimmt zu. Große Projekte werden derzeit unter anderem in Jekaterinburg, Nischnij Novgorod, Toljatti, Kazan, Ufa, Novosibirsk und Omsk realisiert. In einigen Großstädten kommt die "Baulawine" erst jetzt ins Rollen.

Zahlreiche Büroprojekte werden in und um St. Petersburg realisiert. Nach Angaben von Colliers International wurden im 1. Halbjahr 2006 etwa 89.000 qm an neuen Flächen errichtet, bis zum Jahresende sind weitere 180.000 qm geplant. Der Gesamtbestand an modernen A-, B- und C-Flächen wird dann bis zu 1,5 Mio. qm erreichen. Experten gehen davon aus, dass Büroimmobilien in der Neva-Metropole noch mindestens drei bis vier Jahre begehrte Investitionsobjekte sein werden. Bis dahin werden die Miet- und Verkaufspreise weiter steigen.

1) Prognose; 2) A-, B- und C-Flächen, Mitte 2006; 3) insgesamt zu Beginn 2006; 4) in den Jahren 2006 und 2007; 5) B- und C-Flächen, Mitte 2006; 6) moderne Flächen, Ende 2005, Quelle: Becar Consulting; 7) insgesamt, Mitte 2006; 8) insgesamt zu Beginn 2006

Quellen: Zusammengestellt nach Berichten der russischen Wirtschaftspresse, Angaben von Maklerfirmen

Fast die Hälfte aller in- und ausländischen Investitionen in russische Gewerbeimmobilien entfielen nach Schätzungen von Analysten 2006 auf den Handelssektor. In den ersten acht Monaten flossen diesem circa 2,9 Mrd. US$ an Anlagekapital zu. Angesichts des boomenden Einzelhandels, der in den nächsten Jahren Zuwächse von 8 bis 12% pro Jahr aufweisen wird, stehen Handelsimmobilien unter den Bauinvestoren hoch im Kurs. Marktteilnehmer rechnen in diesem Segment noch mindestens fünf Jahre lang mit ansehnlichen Zuwächsen.

Treibende Kraft sind Handelsketten, die in die Regionen expandieren. Die im Vergleich zu westlichen Ländern deutlich höheren Renditen von durchschnittlich 15 bis 17% pro Jahr und kürzere Amortisationsfristen (etwa zwei Jahre bei reinen Development-Vorhaben, in denen das Objekt durch den Projektentwickler unverzüglich an einen anderen Eigentümer verkauft wird) haben zahlreiche westliche Kapitalgeber und Projektgesellschaften auf den russischen Markt gelockt.

Zu einem der größten Investoren in Handelsimmobilien ist die IKEA-Holding aufgerückt, deren Engagement inzwischen weit über die eigenen Möbelhäuser hinausgeht. Etwa 2 Mrd. US$ haben die Schweden bereits in ihre landesweiten Projekte (darunter die Errichtung von Shopping Malls) gesteckt, in etwa die gleiche Summe ist für die nächsten Jahre vorgesehen. Weitere gewichtige Investoren sind unter anderen die Gesellschaften Hyperzentr, Gk Taschir, Evrazija und PFK BIN.

In der russischen Hauptstadt hat sich der Retailsektor bisher am dynamischsten und sichtbarsten entwickelt. Der Bestand an modernen Handelsflächen nimmt seit einigen Jahren rasant zu. In bestimmten Sektoren und bei gewissen Formaten übersteigt die Nachfrage jedoch noch immer deutlich das Angebot.

Nach Angaben der Astera-Group wurden in Moskau im 1. Halbjahr 2006 rund 180.000 qm neuer Handelsflächen errichtet. Im Gesamtjahr dürfte das Fertigstellungsvolumen circa 600.000 qm (nach Prognosen anderer Quellen bis zu 800.000 qm) erreichen. Der Bestand an modernen Retailobjekten wird damit Ende 2006 bei 2,5 Mio. bis über 3 Mio. qm, im Jahr 2010 bei 4 Mio. bis 5 Mio. qm liegen.

*) Prognose

Quelle: Astera-Group

Dank der steigenden Investitionen von Retailunternehmen und Projektgesellschaften ist die Wachstumsdynamik bei Handelsimmobilien in Russlands Regionen ungebrochen. Insbesondere in den Millionenstädten und ihrem Umland ist in den nächsten Jahren mit zahlreichen Projekten zu rechnen.

In St. Petersburg wird mit am intensivsten gebaut: In den ersten sechs Monaten 2006 entstanden hier über 283.000 qm an neuen Geschäften und Shopping Malls. Bis Ende 2006 wird sich der Gesamtbestand an Qualitäts-Handelsflächen in der Neva-Metropole gegenüber dem Vorjahr in etwa verdoppeln und etwa 2 Mio. qm erreichen. Bis Ende 2007 erwarten Marktbeobachter eine Ausdehnung auf rund 2,4 Mio. qm. Zahlreiche Megaprojekte wurden bereits gestartet beziehungsweise angekündigt.

Trotz des auf längere Sicht bestehenden Mangels an anspruchsvollen Handelsimmobilien ist deren Erfolg kein Selbstläufer mehr. Gefragt sind zunehmend Objekte, die auf einem ausgereiften Konzept basieren und professionell gemanagt werden. Die verschärfte Konkurrenz zwischen erfolgreichen und weniger erfolgreichen Shoppingoasen wird die Mieten in letzteren nach unten drücken.

Der Boom im Einzelhandel treibt die Nachfrage nach leistungsfähigen Lager- und Logistikflächen unvermindert an. Bisherige Kapazitäten werden dem Bedarf in keiner Weise gerecht. Die wenigen Objekte, die sich an westlichen Standards messen lassen, platzen in den Ballungszentren aus allen Nähten. Ihre Leerstandsraten tendieren gegen Null. Diese Mangelsituation katapultiert die Mieten auf internationales Spitzenniveau.

Schätzungen zufolge fehlen der Hauptstadtregion mindestens 1,2 Mio. qm an professionellen Lagerflächen. Der Nachholbedarf schmilzt langsamer als vorgesehen: Für das 1. Halbjahr 2006 waren über 500.000 qm an neuen Objekten geplant. Fertig gestellt wurden letztlich jedoch nur etwa 320.000 qm, nach einigen Quellen sogar noch weniger. Die Zahl moderner Lager- und Logistikkapazitäten nimmt damit deutlich langsamer zu als der durch Industrie und Einzelhandel stimulierte Transport- und Lagerungsbedarf.

Laut Colliers International belief sich der Gesamtbestand an anspruchsvollen Lagerhäusern (A- und B-Flächen) in und um Moskau Mitte 2006 auf annähernd 2,2 Mio. qm. Zum Jahresende dürften daraus etwa 2,45 Mio. qm werden. Nach Verlautbarungen von Projektentwicklern wird der Moskauer Logistikmarkt bis Ende 2010 um Lagerflächen von mehr als 3,5 Mio. qm wachsen. Experten sind sich weitgehend einig darin, dass bis zu diesem Zeitpunkt keine Sättigungserscheinungen auftreten werden.

Auch in und um St. Petersburg ist der Bau von Lager- und Logistikimmobilien in Gang gekommen. Angesichts wachsender Industrieansiedlungen und des dynamischen Einzelhandels ist der Bedarf groß: Von den derzeit über 5,5 Mio. qm an Lagerobjekten (wobei praktisch die Hälfte zur Hafen-Infrastruktur zu zählen ist) entsprechen laut Jones Lang LaSalle lediglich etwa 500.000 qm höheren Qualitätsansprüchen. Auf A-Flächen entfallen davon höchstens 160.000 qm.

Nach Angaben von Colliers International wurden in Russlands "nördlicher Hauptstadt" im 1. Halbjahr 2006 sechs neue Lagerkomplexe mit einer Gesamtfläche von 62.500 qm in Betrieb genommen. Derzeit verfügt St. Petersburg über 21 neue Lagerobjekte, darunter neun A- und 12 B-Flächen. Bis zum Jahreswechsel werden noch etwa 137.000 qm neue beziehungsweise rekonstruierte A- und B-Hallen hinzukommen. Für die nächsten Jahre haben Projektentwickler weitere Bauten angekündigt. Auch in anderen russischen Industrie- und Geschäftsstandorten wird die Zahl moderner Lager- und Logistikobjekte zunehmen.

Der Industriebau gehört in Russland zu den Segmenten, bei denen ein Boom noch bevorsteht. Im Zeichen der günstigen Gesamtkonjunktur legen die Investitionen in- und ausländischer Unternehmen in ihre Kapazitäten weiter zu. Die Programme zur Auslagerung und Reorganisation bestehender Industrieflächen, die beispielsweise Moskau und St. Petersburg aufgelegt haben, verleihen diesem Segment zusätzliche Dynamik. Als vorherrschender Trend zeichnet sich der Bau von Industrieparks ab.

Die nächsten Jahre werden zudem im Zeichen von Neu- und Ausbauten öffentlicher Gebäude, touristischer Einrichtungen, Sportstätten, Denkmäler und historischer Bauten sowie von Freizeit- und Unterhaltungskomplexen stehen. Auch das Transportnetz sowie die kommunale Infrastruktur bleiben Mammut-Baustellen.

Die Strom- und Wärmeversorgung wird landesweit modernisiert und erweitert werden müssen. Die bisherigen Kapazitäten können mit dem im Zuge des Wirtschaftswachstums steigenden Verbrauch nicht mithalten. Besonders groß ist der Investitionsbedarf in der maroden Netzwirtschaft. Kommunen und Versorger haben diverse Programme für Erneuerungs- und Ausbauinvestitionen aufgelegt. Die Finanzierung der gewaltigen Kosten ist allerdings nicht immer gesichert.