Eigenheimboom im Moskauer Umland führt zu Milliardeninvestitionen

Besonders großer Bedarf im Economy-Sektor / Großaufträge auch für deutsche Unternehmen / Von Gerit Schulze

Moskau (bfai) - Während Neubauten in Moskau bislang vor allem in die Höhe schießen, kehrt sich der Trend im Umland der russischen Metropole um. Hier entstehen immer mehr Eigenheimsiedlungen für die aufstrebende Mittelschicht. Selbst komplett neue Städte mit 300.000 Einwohnern scheinen keine Utopie mehr zu sein. Der Markt ist ein Milliardengeschäft und verspricht auch deutschen Unternehmen vom Bauzulieferer bis zum Handwerksbetrieb sehr gute Geschäftsmöglichkeiten.

Staus, Luftverschmutzung, Lärm und Parkplatzmangel sind die Kehrseiten der boomenden russischen Hauptstadt. Hinzu kommt ein völlig heiß gelaufener Immobilienmarkt. Allein 2006 sind die Preise für Eigentumswohnungen um fast 90% auf 4.200 US$ je Quadratmeter gestiegen. Kein Wunder also, dass immer mehr wohlhabende Moskauer nach Wohnalternativen im Speckgürtel der Metropole suchen und der Bau von Eigenheimsiedlungen Hochkonjunktur hat. Nach Angaben von RosBusinessConsulting erreichte das Bauvolumen für Einfamilienhäuser in der Moskauer Oblast 2006 einen Wert von 8,5 Mrd. US$ (3,5 Mio. qm neu errichtete Wohnfläche).

Bislang war das eigene Häuschen (russisch: "kottedsch" nach dem englischen "cottage") ein Traum für eine kleine Elite. Inzwischen entstehen auch Economy-Varianten für die immer größer werdende Mittelschicht. Rund 350 Eigenheimsiedlungen gibt es derzeit im Umland der russischen Hauptstadt, davon 70% in der Bauphase, so das Branchenportal Cottage.ru. Die Verwaltung der Moskauer Oblast hat seit Frühjahr 2007 mit dem neuen "Generalentwicklungsplan" ein Instrument in der Hand, um den Eigenheim- und Reihenhausboom in geordnete Bahnen zu lenken.

Der Trend geht laut Marktbeobachtern immer mehr zu Großprojekten mit 100 und mehr Häusern. Das erlaubt den Investoren, auch für die komplette Infrastruktur zu sorgen. Meist sind die Bauprojekte inzwischen verbunden mit der Errichtung von Restaurants, Schulen und Kindergärten. Da die Konkurrenz unter den Cottage-Siedlungen zunimmt, setzen die Projektentwickler auf Extras wie künstlich angelegte Seen und Kanäle, ausgedehnte Grünflächen und überdachte Stellplätze für Pkw, um sich gegen Wettbewerber zu behaupten. Auch deutsche Unternehmen profitieren von dem Boom, so zum Beispiel die Deutsche Werkstätten Hellerau GmbH (DWH). Die Dresdner haben über ihre Moskauer Tischlerei bereits mehrere Aufträge zum kompletten Innenausbau von Privatvillen bekommen. Die Palette reicht von Einbaumöbeln über Holzvertäfelungen bis zu Treppenhäusern, wobei das Auftragsvolumen schnell mehrere Millionen Euro erreichen kann. "Wir können uns vor Arbeit gar nicht retten", sagte ein DWH-Vertreter auf bfai-Anfrage.

Doch das Luxussegment ist allmählich gesättigt. Dagegen steigt der Bedarf an erschwinglichen Häusern für die aufstrebende Mittelschicht. Auf die Economy-Class der Eigenheime entfallen derzeit 50% der Nachfrage aber nur 20% des Angebots, so Marktkenner. Projektentwickler sehen daher ein großes Potenzial für Häuser in der Preisklasse bis 400.000 US$. Die bislang auf Luxusvillen spezialisierte Elit Stroj ( http://www.elite-stroy.com) will deshalb noch 2007 zwei Pilotprojekte gut 50 Kilometer vor den Toren Moskaus starten. An der Minskoje Chaussee Richtung Südwesten sollen 82 Häuser entstehen, an der Noworischskoje Chaussee nach Nordwesten gleich 174 Eigenheime mit 180 bis 230 Quadratmeter Wohnfläche. Ab 2008 will Elit Stroj dann weitere fünf bis sechs solcher Siedlungen errichten. Die Baukosten liegen nach Unternehmensangaben bei rund 150.000 US$ je Wohneinheit. Elit Stroj rechnet damit, die Häuser für 1.300 US$ je Quadratmeter zu verkaufen.

Quelle: Green Hill

Ähnliche Vorhaben plant die Agrarholding Rusagrokapital. Sie will im Moskauer Speckgürtel bis 2012 ein Netz von Eigenheimsiedlungen bauen, wobei die Häuser zwischen 220.000 und 250.000 US$ kosten sollen. Mittelfristig sind solche Projekte nach Unternehmensangaben auch bei Sankt Petersburg, Jekaterinburg und anderen Großstadtregionen geplant.

Auf eine breitere Käuferschicht zielt ebenso Inkom-Nedwischimost. Das Unternehmen, das bislang vor allem Elitehäuser errichtete, baut 13 Kilometer außerhalb Moskaus (Leningradskoje Chaussee) 740 Stadtvillen (townhouses) für 150 Mio. US$. Schon im Sommer 2007 sollen die ersten Gebäude übergeben werden. Insgesamt plant Inkom-Nedwischimost Investitionen von 1,5 Mrd. US$ in diesem Segment. Größtes Projekt ist eine Siedlung an der Noworischskoje Chaussee mit 2.500 Cottages und Stadthäusern für 1 Mrd. US$. Auffallend ist, dass die meisten Siedlungen westlich oder südwestlich von Moskau entstehen, da hier die Industriedichte geringer und die Umweltbelastungen niedriger sind.

*) 76 freistehende Eigenheime und 17 Reihenhäuser mit je zwei Wohnungen

Quellen: Projektentwickler, bfai-Recherchen

Ein großes Hemmnis für den Eigenheimboom ist die schlechte Infrastruktur im Moskauer Hinterland. Abseits der großen Ausfallstraßen verdienen die Wege selten das Prädikat "Elite". Das führt sowohl während der Bauphase als auch nach Übergabe der neuen Siedlungen zu Transportproblemen. Auch der Anschluss an die Energieversorgung erweist sich für die Projektentwickler als kostspielige Investition. Zum Teil wird auf eine unabhängige Stromversorgung gesetzt. Fraglich ist auch, woher die Käufer für die Milliardenprojekte kommen sollen. Selbst Häuser in der Economy-Kategorie kosten das 30fache des Jahreseinkommens eines durchschnittlichen Moskauer Arbeitnehmers.

Noch utopischer scheinen die Planungen für komplett neue Städte im Umland der russischen Hauptstadt, in die auch ausgedehnte Villenviertel integriert werden sollen. Zu den größten Vorhaben gehören Bolschoe Domodedowo, A101, Russkaja Schwejzarija und Rubljowo-Archangelskoje. Projektentwickler dieser Milliardenprojekte betonen, dass die Kunststädte nach europäischen Maßstäben mit entsprechenden Grundrissen, sozialer und kommerzieller Infrastruktur errichtet würden. Die Investoren hoffen auf staatliche Unterstützung im Rahmen des Programms "Erschwinglicher Wohnraum".

*) Das Gebiet soll zu einem Kurort ausgebaut werden mit künstlichen Bergen, Golf- und Yachtklub, Safaripark, Hotels, Gestüt und anderen Einrichtungen.

Quelle: Angaben der Projektentwickler, bfai-Recherchen (S.Z.)